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商品概要

 「事業性融資」の本質と非常に具体的な借入ノウハウ・テクニックを、実際の決算書等を基に説明します。年間給与収入の何倍までといった「アパートローン」ではなく、銀行の法人部門から「事業資金」として高額収益不動産購入資金のプロパー融資を低利で次々と受けている私石渡浩が、その実体験に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。


 2012 年 4 月に石渡浩が出版した『学生大家から純資産 6 億円を築いた私の投資法―借りて増やす技術―』で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという「次の段階」、すなわち、「購入資金融資の話」を、銀行の実名を出していたします。本に書いていないことばかり2 時間以上にわたり話します。


 他のセミナー及び本『借りて増やす技術』との重複はほとんどありません。それらを前提に、大銀行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りる方法を、2012 年以降の実体験を踏まえて話します。

特徴
  • 1.石渡浩の全借入金融機関の実名と借入額等詳細を資料配布しての説明
  • 2.どうしてそのように借りられたのか、石渡浩の会社設立以来 5年分の財務資料を資料配布しての詳述
  • 3.「決算書がこうだから、こう借りられた」という解説
  • 4.決算書の作り方を具体的に細かく指導
  • 5.融資してもらい易い銀行の電話番号や担当者名まで公開
  • 6.石渡浩の読者のサラリーマン投資家が「石渡流」で融資を勝ち得た過程を自ら演説
目次
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「不動産投資融資の最前線 2012 年秋」 講師 石渡浩
1.属性・格付・既存借入額にかかわらず新興ノンバンク不動産担保ローンを使ってオーバーロ-ンを受ける方法

2.保証協会についての非常にマニアックな話

・保証協会付き融資の基礎知識
・都市銀行の法人部門で 300 万円の保証協会付き融資から始めて 1 億円超えの購入資金プロパー融資へ
・各地域保証協会ごとの融資基準の違い
・保証協会のセーフティーネット保証(責任共有対象外・全部保証)制度「抜本的改革」の動きとその対策
・融資を扱ってもらい易い銀行・担当者と電話番号等
・2 章のまとめ

3.法人融資で重要な決算書の作り方と都市銀行法人部門融資についての非常にマニアックな話

・都市銀行で保証協会扱いをプロパー扱いに変えさせた決定的な私の「一言」
・貸借対照表と損益計算書の構造
・私が税理士に書かせた融資審査で有利になる決算書における「個別注記表」
・融資審査における「含み益」と「純資産」の重要性

4.質疑応答

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「サラリーマンでもできた!中小企業/個人事業主として信用保証協会付き融資とプロパー事業資金融資を受け
た方法」 ゲスト講師 石田純氏
1.講師自己紹介

・所有物件と融資借入状況

2.サラリーマンでも事業性融資―個人名義で事業資金を 1 年に 3 回借りた方法―

・サラリーマン向け物件取得の進め方
・事業融資で収益物件購入
・事業性融資(不動産貸付業)とは?
・事業性融資を受けるために重要な「決算書」と「格付」
・サラリーマンでもできるのか?
・融資実行後の事後のヒアリングで分かったポイント

3.さらなる事業拡大―今後の事業展開―

・石田氏の次の融資戦略は?
商品解説
 石渡浩です。

 年間給与収入の何倍までといったアパートローンではなく、銀行の法人部門から高額収益不動産購入資金のプロパー融資を低利で次々と受けている私が、その実体験に基づき主要銀行の法人部門融資を説明するとともに、融資を受け易い決算書等の作り方について解説します。

 それまでのセミナー及び私の本『学生大家から純資産 6 億円を築いた私の投資法 借りて増やす技術』で詳述した少額の運転資金や設備資金を受けるという「次の段階」、すなわち、「購入資金プロパー融資」の話を、銀行の実名を出していたします。本に書いていないことばかり 2 時間以上に渡り話しまくります。

 私は 2012 年に入り、大銀行の法人部門から不動産購入資金をプロパーで借りることができるようになりました。そうした実体験を踏まえて、「不動産投資融資の最前線 2012 年秋版」をお話します。

 2011 年6 月のセミナー「不動産投資融資の最前線 2011 年夏」より、また、2012 年 4 月の本『借りて増やす技術』よりも進化した、セミナー収録直近の 2012 年 9 月 14 日時点の私の借入状況を披露するとともに、決算書の作り方においては、収録直前の 2012 年 8 月 31 日に申告したばかりの私の会社の決算書現物と、設立から 5 年間の財務データを配布し、それらを教材に、

「どうして私が高額の融資を受けられるのか」
「さらに融資を受けるためにどような工夫をして決算書を作っているのか」
「皆様がもっと借りる(もちろんスルガ銀行・オリックス銀行・三井住友トラストL&F 以外から)のにどうすれば良いのか」

を解説します。つまり、
・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラストL&F から現在借りられない方
・スルガ銀行、オリックス銀行、三井住友トラストL&F から借りたくない方
・銀行を欺くことなく正々堂々とフルローンで収益不動産を買いたい方

向けのセミナーです。

 私の全借入金融機関の実名と借入額等詳細を公表して配布します。
 会社の直近の決算書をそのまま配布します。さらに、設立以来 5 年間の財務・財務分析データと格付け情報を、包み隠さずに配布します。

 これまでのセミナーで、これらを部分的に公開したことはありました。しかし、全て公開してしかも配布するのは、今回初めてです。上場企業を遥かに超える水準の企業情報開示ですので、今回が最初で最後になるかもしれません。

 おまけとして、2012 年 9 月から新たに事業者向け不動産担保ローンを始める新興ノンバンクの商品説明資料を配布します。
そのノンバンクは、オーバーローン対応なんです。多分、私のセミナーのお客様から申し込みが殺到するので、一般に広告を出したりはしないでしょう。

 そして、ゲスト講師をお招きします。2012 年にフルローンを受けて一棟物マンションを購入している現役サラリーマン投資家です。
私だけでなく、私の読者の方々も、私が本やブログで情報発信している「事業性融資」を受けて、今でも高額不動産投資できているのです。

 2009 年 12 月に『学生でもできた!逆転不動産投資術 低所得・保証人無しで融資を受けて専業大家』という本を出版しました。当時、「給与収入があるサラリーマンでも融資付けに苦労しているのに低所得の学生が融資を受けられるはずが無い」と非難されたり、「親が資産家で親の不動産を担保に買っている」といった事実無根のデマが流れたりしました。

それから 3 年が経過し、この間、私が様々な場で皆様に情報提供する中で、そうした誤解は概ね解けたものの、逆に、暇な学生(今は本業が不動産賃貸業)だからできるのであって忙しいサラリーマンには実行不可能な手法、といった論評が、不動産投資業界の間で飛び交っている様に見受けられます。

しかし、忙しいサラリーマンが、その仕事と並行して、私の本に習って融資を受けて不動産投資を拡大しています。その一人石田純さんは、私が 2012 年 4 月に出した『学生大家から純資産6 億円を築いた私の投資法―借りて増やす技術―』に「ケース 3」として寄稿して下さいました(234-237 ページ)。

石田純さんの経歴を紹介します。

1997年 青山学院大学大学院理工学研究科物理学専攻を修了後、外資系コンピュータ会社に入社し、現在に至るまで転職 7 回 8 社目に勤務 する現役サラリーマン。
2007年 オリックス銀行から融資を受け、事業規模アパート 1 棟 12 戸を購入し、個人事業で不動産貸付業を開始。
2009年 スルガ銀行から 2 棟目のアパートを購入するが、本件限りで今後融資不可と通知される。
2010年 地元の信用組合から、事業性プロパー融資として、マンション 1 棟購入資金の調達に成功。その他、信用金庫と地方銀行から信用保証協会付き設備資金(修繕費)融資を各 100 万円、計 200 万円受ける。
2012年 融資ストップと通知されたスルガ銀行から、再度融資を受けて、4 棟目を購入。

 サラリーマンに積極的に融資をしているオリックス銀行やスルガ銀行の不動産投資ローン・アパートローンでは、その融資方針からいずれ融資額が頭打ちになってしまいます。そのような状況下で、石田純さんは、他の金融機関から売買価格満額に近い事業性融資を受けることができました。彼に詳しい資料を見せてもらいましたが、これは、アパートローンではなく、明らかに事業性融資でした。

 私が 2009 年にブログ・メルマガ開始以来一貫して勧めている事業資金融資については、不動産投資業界で「サラリーマンが個人名義で本当に借りられるのか」という疑問が上がっているようですね。例えば、信用保証協会が保証するのは、中小企業信用保険法において「中小企業者」と定めてらえています。そのため、サラリーマン(給与所得者)が副業や資産運用として不動産投資をしている場合、「中小企業者」ではなく「給与所得者」とみなされ、保証や融資を受けられないのではないか、ということなのです。

 また、プロパーの事業資金融資についても、「石渡は本業だから受けられるのであって、サラリーマンは貸してもらえないのではないか」という声も寄せられています。そして、理論上可能であったとしても、サラリーマンがその仕事をしながらどのように金融機 関を開拓するのか、という問題が残ります。

 しかし、私がメルマガ・ブログ・本・セミナーで発信する情報に沿って、都市銀行の法人部門から個人事業主として融資を受けたサラリーマンがメールマガジンを発行して融資の模様を実況中継しています(「サラリーマン不動産投資~マンション1 棟購入までの道のり~」)。その他、私を信じて行動したら融資を受けられたという吉報が沢山届いて います。その一人が石田さんですが、サラリーマン投資家の方々は、サラリーマンゆえ取材を受けたりセミナーに出演したりできない、という方が多いものです。



 そんな中で、私の本に寄稿してくれた石田さんが、ゲスト講師として登壇して下さいました。

 サラリーマン向けパッケージローンの上限を超えて融資を受けるために、サラリーマンでも個人名義で事業性融資を受ける事が出来るのか、そもそもサラリーマンは事業主とみなしてもらえるのか、事業性融資を受けるときの金融機関が重視する事項は何か、サラリーマンの限られた時間の中でどうやって効率的に金融機関にアプローチをするのか、ゲスト講師の石田さんが、自らの体験に基づくノウハウをお話いたします。
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石渡 浩 自己紹介
神奈川県生まれ。神奈川県在住。
 2007 年慶応義塾大学大学院経済学研究科修了。大学院在学中の 2005 年 12 月に不動産投資を始め、大学院修了後の 2007 年 4 月に不動産保有法人である石渡住宅サービス(株)を設立して代表取締役に就任し、不動産賃貸業に専念する。セミナーを行った2012 年 には、アパート・マンション 20 棟 194 戸、区分所有 (分譲)マンション 20 戸、一戸建て住宅 12 戸、計 225 戸を所有し、年間家賃収入 約 2 億円になる。
 また、2009 年 1 月からブログとメールマガジンによる不動産投資情報提供を開始し、不動産賃貸業の傍ら講演・執筆にも取り組む。講演は不動産会社・証券会 社・不動産ポータルサイト運営会社等の主催者から招聘されて出講するものに加え、自身で企画・募集する自主セミナーもある。メールマガジン・ブログ読者を対象に、有料セミナーの申込を 1 日で 300 人から得た経験を持つ、インターネットを利用した集客のプロでもある。
 2016年4月、石渡住宅サービス(株)の全株式を上場投資会社フィンテックグローバル(株)の子会社に譲渡し、代表取締役を退任し、現在新たな事業展開の準備を進める。

・メールマガジン 「石渡浩の不動産投資を本業に―保証人無しでも融資を受け自己資金にレバレッジをかけて家賃年 1 億円越えを― 」 http://www.mag2.com/m/0000279415.html

・ブログ 「不動産投資家石渡浩のブログ」 http://blog.fudosan-toshi.org/

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